建设工程价款优先受偿权是保障承包人取得工程款之根本性权利，其效力高于银行或其他债权人的抵押权和其他债权，仅次于已交付全部或大部分购房款的消费者。若在诉讼、仲裁中确认了承包人的优先受偿权，则一般情况下，承包人可取得应收之工程款。现笔者结合司法实践，对建设工程价款优先受偿权的问题分析如下

一、优先受偿权的行使主体有哪些？

       根据《合同法》第二八百十六条之规定，总承包人可以主张工程价款优先受偿权；分包人或实际施工人能否主张工程价款优先受偿权存在争议，但浙江省高院、江苏省高院、安徽省高院、河北省高院对此均出具了相关的指导意见，即分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格，在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权。

二、建设工程施工合同无效，承包人能否主张优先受偿权？     

 建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格，承包人可以主张工程价款优先受偿权。 

三、优先受偿权的行使期间及起算时间？

建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，具体起算时间按照以下方式确定：

（1）工程已竣工的，自建设工程峻工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算，上述日期不一致的，以在后日期作为起算点，但合同约定的付款期限尚未届满的，以合同约定的付款期限届满之日作为起算点；

（2）工程尚未竣工而合同解除、终止履行的，以合同实际解除、终止之日作为起算点；

（3）发包人主张以《最高人民法院建设工程案件司法解释》第十四条第（二）、（三）项作为承包人行使优先受偿权起算点的，不予支持。

对“合同约定的付款期限尚未届满的，以合同约定的付款期限届满之日作为起算点”特别说明如下：《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付价款的，承包人有权就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该规定明确了承包人行使优先受偿权的前提条件是发包人未按约付款，即工程款债权已届清偿期未获清偿，且经催告后仍未清偿。因此，计算承包人优先受偿权行使的期限最早应当从债权清偿期届满而未获清偿时开始起算。如果工程款在建设工程竣工之日或当事人约定的竣工之日尚未届清偿期，则承包人的优先受偿权行使期限最早应从工程款债权清偿期届满开始起算。

四、优先受偿权行使的方式？

建设工程承包人自行与发包人协商以该工程折价抵偿尚未支付的工程价款，或者提起诉讼、申请仲裁要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权，或者直接申请法院将该工程拍卖以实现工程款债权，或者申请参加对建设工程变价款的参与分配程序主张优先受偿权，均属于对建设工程价款依法行使优先权。

建设工程承包人提起诉讼、申请仲裁仅要求判决或裁决由发包人向其支付工程款，未要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权的，不视为行使优先权。

承包人通过发函的方式向发包人主张工程价款优先受偿权，是否能得到法院认可的问题。现司法实践尚未统一，存在争议，故笔者建议承包人依据合同约定，及时通过诉讼或仲裁的方式，主张优先受偿权，以此确保自身的权利。

五、优先受偿权的范围？

       建筑工程价款优先受偿权的范围包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

六、优先受偿权能否放弃？

       法律并未禁止承包人放弃建设工程价款优先受偿权。承包人自愿放弃建设工程价款优先受偿权的，只涉及承包人自身利益的，该放弃行为有效。但该放弃行为损害实际施工人等第三人利益的，对该第三人不产生效力。

七、工程款债权转让的，优先受偿权是否一并转让？

       建设工程价款优先受偿权依附于工程款债权，承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款优先受偿权随之转让。受让人是否实际享有建设工程价款优先受偿权，仍应进行实体审查。

八、装饰装修工程承包人、工程勘察人或设计人是否享有优先受偿权？

       装饰装修工程承包人有权主张工程价款优先受偿权，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人，或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费，无权主张优先受偿权。

九、建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是否享有优先受偿权？

       建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。

实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。