阴阳合同是非多，有违诚信要担责 作者：刘海志     时间：2020-04-29    来源：互联网

人物背景介绍：

买主：冷某，拆迁户（潜台词——不差钱儿）

卖主：温某，个体业主（潜台词——外行）

居间方：有家中介，从事房产交易多年（潜台词——这事见多啦）

案情介绍：

冷某因原住房屋被拆迁，拿到政府发放的拆迁款后，一直寻觅买套房子。遂通过有家中介联系买房事宜，有家中介推荐了温某的房屋。冷某随同中介到温某的房屋进行了实地查验，对房屋构造设施也很满意，于是通过中介公司签订了《房屋定金买卖合同》，合同约定了房屋总共价款85万元（房屋总面积128平米含储藏室面积13平米），约定了付款期限、付款方式。合同签订后，冷某支付首付款31万元，约定过户当天，冷某提前将余款54万元交付至中介公司，然后双方到房产交易中心办理过户，过户时又签订《存量房买卖合同》一份，约定房屋总价款75万元。房产证过户登记办理完毕之后，冷某发现房产证上“房屋面积128平米”成了“房屋面积115平米”，遂以房产面积少了13平米为由，指示中介公司不得将房款转付温某。温某房产已经过户完毕，却不能收到余款，于是将冷某与中介起诉至法院。

庭审对抗：

温某起诉要求冷某支付剩余房款54万元并按照银行贷款利率承担逾期付款利息，要求中介公司承担连带责任，。

冷某抗辩称双方约定房屋实际成交价格为75万元，同意支付44万元，双方第二次合同已经变更合同价款，不同意支付54万元。冷某提供了第一份合同，并在（房屋总面积128平米  含储藏室面积13平米）处自行手写“不”字，表示双方约定房屋128平米不含储藏室面积。

中介公司对于双方争议，表示双方约定的房屋价款就是85万元，75万元合同是为了过户时需要而签订，不是真实交易价格，不同意承担连带责任。

诉讼过程中，中介公司将保管的54万元缴存至法院，冷某入住涉案房屋。

法院认为：

温某、冷某、中介公司三方签订的《房屋买卖定金协议》明确了买卖标的、房屋价款及支付时间、中介服务费计算标准及支付时间、违约责任等，其内容已构成实质性房屋买卖合同，该合同成立有效，对当事人均具有约束力。协议中已明确表明房屋面积包含储藏室面积。冷某在产生争议之后，自行对协议内容进行的添写内容，对温某不产生法律效力。冷某仍应当按照协议约定承担付款义务，因冷某不同意支付，导致付款逾期，应当承担逾期付款利息（按照年利率6%支付）。双方签订的《存量房买卖合同》不是双方真实履行的合同，对于冷某要求按照75万元总房款支付的主张不予采信。中介公司在合同履行过程中无过错，不承担责任。

评析：

现实生活中，在二手房买卖交易过程中，经常产生两个合同的情形，主要目的是为了规避国家契税的收缴，通常在已签订买卖合同基础上，在过户时又签订一个价格较低的合同用于办理过户登记，实际履行的交易价格要高于过户登记约定的交易价格。由于两个不同交易价格的合同存在，也极易产生矛盾纠纷。法律实务中把这种行为称为”阴阳合同”，一般认为“阳合同为虚假行为，无效；阴合同意思表示一致，为隐藏行为，有效”。对此行为我国民法总则第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，交易双方虽然签订了两份房屋买卖合同（一个价款85万元，一个价款75万元），但双方实际履行的合同是85万元的买卖合同，这从双方实际履行的款项交付可以得到佐证和确认，冷某支付34万元首付款后，交易过户之前又把余款54万元交付至中介公司，两款项相加正好是85万元。如果双方是在履行75万元交易合同，那么冷某根本没有必要再将54万元交付至中介公司。故法院判决认定冷某有义务向温某支付余款54万元。

启示：

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，这是我国民法总则所规定的一项基本原则。冷某在履行合同中的不诚信行为，最终受到了法院的否定评价，不但判决其支付剩余款项，还需承担逾期付款利息，另外案件的诉讼费也判决其全部承担。整个算下来，冷某为自己的不诚信行为差不多额外支付了接近五万元，如果再算算时间成本，实在不值得呀！

另外，遵纪守法正常交易，麻烦自然远离，温某作为当事人之一，参与了“阴阳合同”的签订，又何尝不是自寻烦恼呢！

说个题外话，本案中的中介虽然没有被法院判决承担责任，但是听说被有关部门处罚了上万元。这么看来，本案中“阴阳合同”的三方当事人好像谁都没有得到好处呀！

刘海志律师   15240371937 

律师简介：兰州大学法律硕士研究生，曾在市检察院机关工作多年，从事民事行政检察工作，现为向天律师事务所合伙人、商事部主任、律所执行主任

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