物业服务及物业费收取有关法律十二问答 作者：刘海志律师     时间：2020-06-21    来源：互联网

最近一段时间接受了几个小区物业公司委托向业主催收物业费用，与很多业主有了沟通和交流的机会，也发现不少业主对于物业费、物业服务的法律知识存有疑惑，物业公司也有一些不恰当的做法，导致相互对立。本人经仔细筛选，把大家最为关注和存在疑问的情形进行了梳理和归纳，简要跟大家普及一下有关的法律知识。故此有了十二问答。

一、物业公司的服务和收费有无标准或规范？

答：物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。

根据相关政策规定，物业费收取标准分为1-4个等级，一级物业收费标准为1.0元/平方/月;二级物业收费标准为0.75元/平方/月;三级和四级物业收费标准都是0.35元/平方/月。不同城市的物业收费标准规定会有所不同。如今很多城市物业服务收费是执行市场调节价或政府指导价，实行政府指导价的物业公司，其收费标准有可能会在规定的基准收费标准中上下浮动。而且不同小区的物业等级不同，其收费标准也会所有差异，因此小区的物业收费标准是没有统一的规定的。

二、物业公司要求预交物业费有没有法律上的依据?

答：有。按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。

三、业主有权审查物业管理企业的收支吗?

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

四、房屋有质量问题，业主可以拒交物业费吗?

答：不可以。在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

五、交房后一直未装修，是否应交纳物业费?

答：应当。在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。

不过按照规定，房屋空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业公共服务费用。电梯起始层（电梯起始点设在地下层的除外）、房屋空置的业主不承担电梯运行电费。

房屋空置认定办法由双方合同约定，合同未约定或约定不明的，业主房屋未装修、虽装修但未购置基本生活用具、或未发生生活用水用电费用等持续超过六个月的，应认定为空置房。

六、不交物业费，物业公司有权停水停电吗?

答：无权。供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。

七、物业公司有权对业主进行各类罚款吗?

答：无权。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

八、不能罚款，怎么惩治不守公德的业主?

答：物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。

同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。

九、业主被盗，物业公司是否要赔偿?

答：这个需要具体情况具体分析。

《物业管理条例》第四十七条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”

但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

十、住在首层的业主还要交电梯费吗?

答：高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。

《宿迁市物业收费管理实施细则》规定电梯日常运行维护保养检测费用由电梯业主或物业使用人承担。电梯起始层的住宅（指同层同楼道所有电梯均为起始层）业主和物业使用人，不承担电梯日常运行维护保养检测费用。注意这里规定的是起始层，与首层不是同一概念。

十一、房屋需要维修时，怎样动用物业维修基金?

答：根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》，开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。

申请程序是：

由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向县区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额的80%费用;工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。

十二、宿迁有无对物业管理、费用收取比较专业一点的律师？

答：有。江苏向天律师事务所刘海志律师。

律师简介：兰州大学法律硕士研究生，曾在市检察院机关工作多年，从事民事行政检察工作，现为向天律师事务所合伙人、商事部主任、律所轮值执行主任。擅长建筑工程类、合同类、公司类、家事类案件的办理。电话：15240371937

特别说明：部分图片内容来源于互联网，法律根据来源于《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》、《宿迁市物业收费管理实施细则（草案）》。有些内容对宿迁适用，不一定也适用于其他地区。

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