《民法典》新规：买房、卖房方面常见的6种纠纷，赶紧先收藏了 作者：未知     时间：2021-07-08    来源：互联网

编纂一部真正属于中国人民的《民法典》，是新中国几代人的夙愿。党和国家曾于1954年、1962年、1979年和2001年先后四次启动民法制定工作。

第一次和第二次，由于多种原因而未能取得实际成果。1979年第三次启动，由于刚刚进入改革开放，制定一部完整《民法典》的条件尚不具备，又再次搁浅。

历时66年后，《民法典》终于在今年5月，第十三届全国人大会议表决通过，将在2021年的元旦正式生效。

届时，原婚姻法、合同法、担保法、物权法、继承法等9部法律将全部废止，一切以《民法典》为准。

《民法典》对以上的这9部法律条文，或增减或修改，变动很大。下面通过生活中，我们在买房和卖房时经常会碰到的6类问题，来了解《民法典》对于“不动产权”的保护，都有哪些新规定。

【案例1】房子已卖，有居住权的人可以不搬走吗？

黄某今年买了一套二手房，当他交完钱办了过户手续后，原来住在这房子里的女人，却还是不肯搬走。女人说，房子虽然是她前夫卖的，但是她办了30年的居住权，30年之内，她可以一直居住在房子里，任何人不能赶她走。

听完女人的话，黄某当场就懵了，难道自己买的房子，自己还不能住了吗？

【解读1】

《民法典》第366-371条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。以遗嘱方式设立居住权的，适用本章的有关规定。

本案例中，该女人已经办了房子的居住权，她就有权居住，直到30年期满。女人没有房子的所有权，所以她不能左右前夫卖不卖房，但是不管卖与不卖，黄某都没有权力要女人搬走了。

所以，我们在买二手房时，千万就要调查清楚，该房屋是否办理过居住权，要不然自己花钱买的房子，却不能正常居住，也不能正常出租获取收益，那就冤大了。

在居心陷害你的小人面前，所有的事后指责都是无济于事的。黄某如果要规避这种风险，首先他必须要知道，《民法典》已经新增了保护“居住权”这个规定。

新增房屋的居住权，是《民法典》物权编中的最大亮点，它的设立，原本是保证婚姻与家庭中，弱势的一方能有个稳定居所。

【再举例】：5年前，无儿无女的黄阿姨在50多岁时，和胡老同居生活在一起，但两人没有打结婚证。胡老的身体一直不太好，黄阿姨一直跑前跑后在床前照顾着，胡老深受感动。

他怕自己病故后，自己的子女不会照顾黄阿姨，于是就立下遗嘱，写明他们所住的房子，黄阿姨永远可以无条件居住，直到她去世。

果然，5年后，胡老病故，胡老的儿子便要卖掉他和黄阿姨居住的房子。胡老儿子说，他们没有打结婚证，黄阿姨无权处置胡老的房子，要她赶紧搬走。

但是，凭着胡老的遗嘱，黄阿姨享有房子的居住权，不管胡老儿子卖不卖房子，黄阿姨都可以无条件居住，直到她去世。

当然，黄阿姨首先得知道有这么一条法律是在保护她的，她才能有理有据地拒绝胡老的儿子。要不然，她就真的只能被胡老忘恩负义的儿子扫地出门了。

设立居住权，当事人应当采用书面形式，订立居住权合同，居住权合同一般包括下列条款：

当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。居住权无偿设立，不得转让、继承，设立居住权的房屋不得出租。居住权期满、居住权人死亡的，居住权消灭。

【案例2】交付房产证，能否作为房屋所有权转移的依据？

李老板为了解决员工的住宿问题，向某房地产公司订购了一栋房屋。房地产公司仅仅交付了房产证，并未办理过户登记手续。那么，李老板是否取得了房屋的所有权？

没有。

【解读2】

《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

本案例中，房地产公司虽然交付了房产证，但房屋的所有权仍然没有发生转移，李老板只有登记办理了房屋产权过户手续后，房屋的所有权才会由房地产公司转移给李老板。

【案例3】

马某1989年在县城从亲戚手中买了一套房子，当时房价是10万元，现在已上升至30万元。马某买房时房产证并未改名，双方只是写了一纸买卖合同，现在马某想改成他自己的名字。

但看到房价上涨的亲戚，却反悔说房子没有登记改名，就不算马某真正买了，他自己要收回房子，将10万元退还给马某算了。

请问，马某亲戚有权收回自己的房子吗？

无权利。

【解读3】

《民法典》第215条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办物权登记的，不影响合同效力。

本案例中，马某与亲戚已经签下房屋买卖变更的合同，尽管马某未办理物权登记，但不影响合同效力。因此，马某的房屋买卖合同已经成立并生效，亲戚无权再收回房屋，马某可以要求亲戚按合同要求，协助他办理过户登记。

【案例4】一房两卖如何确定所有权，按照合同还是房产证？

林先生与某房地产开发商签订了购买合同，合同规定，胡先生首付40%的购房款，余款三个月内付清。合同签订后胡先生及时交纳了首付款。

谁知，段先生后来也看中了这套房子，而他并不知开发商与林先生的购房情况，便以更高的价钱与开发商又签了购房合同，并很快办好了房产证。

那么，这两份合同中，哪份有效？哪个才能得到房子？

【解读4】

本案例，需结合案例2、案例3一起看。

《民法典》第215条规定：不动产的买卖、变更、转让等合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。因此，林先生的购房合同有效。

但是《民法典》第209条规定同时规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才发生法律效力，未经登记不发生效力。

因段先生已经办理了房产证，实际上已取得了该房屋的所有权。

所以，林先生只能根据商品房买卖合同，要求开发商赔偿自己的损失，而不能取得房屋的所有权，房子最后归段先生所有。

【案例2~4】的这3种情况，我们在学习《民法典》后再复盘，就一定要在买房时候注意：1；尽可能早的去办理不动产权的登记；2；在签订购买合同时，强调写明对方不交房、延期交房的违约责任。

【案例5】房屋共有人，应承担连带债务吗？

周某曾与一个亲戚合伙建了一栋旧式的木房子，由于年久失修，木料腐朽，木房子摇摇欲坠，周某因为经济紧张，无力修缮，而周某的亲戚已经在城里买了房子，就爱答不理也不管。

在一次暴雨中，木房子倒塌，砸中了进屋躲雨的吴某和赵某。后来，吴某赵某找房屋主人周某索要医药费。请问这笔医药费，周某可以要亲戚一起平摊吗？

【解读5】

《民法典》第307条规定：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

该房屋是周某与亲戚合伙建造，由他们两人共有。因此，该房屋倒塌伤人，他们俩同时承担赔偿责任。如果该房屋属于按份共有，如果周某所承担的赔偿数额超过他所应当承担的份额，则可向亲威追偿。

在房屋是共有关系下，一方未经另一方的同意，不可以擅自出售、租赁共有的房屋。在一方想要出售自己的份额房产时，在同等的情况下，另一方享有优先购买权。

【案例6】拆迁房被改作商用，遭遇违法拆迁怎么办？

2006年，崔先生一家因旧城改造而搬到了郊区居住。一次他国城里是他家原住宅时，发现自己的住宅并非拆迁，而是经过装修成了一家酒楼。

先生原来的住宅现在的市场价在百万元以上，当时给他的拆迁补偿只有20元。现在搬到了郊区，出行、购物都极不方便，工作也不好找，家境日益难。这种情况下，崔先生应当如何维护自己的权益？

【解读6】

《民法典》第243条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地，和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。

本案中，崔先生的住宅被征收的原因是“旧城改造”，这属于为了公共利益的需要。

但实际上，崔先生的房屋被以拆迁为名改为商用，并非为了公共利益，而是借公共利益之名谋取经济利益，这种行为侵犯了崔先生的居住权，属于违法拆迁。

所以，崔先生可以要求返还住房，也可以要求按现在的市场价补偿其差价。

《民法典》是新中国第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。

《民法典》的实施，是为了更好地维护人民的权益，不断增加人民群众的获得感、幸福感和安全感，让社会更和谐，让美好更长久。

《民法典》共7编1260条，除了包含以上说的买房、卖房等问题的“物权编”外，还有遗产继承编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、侵权责任编，每编每条都与我们息息相关。

总而言之，就是我们的房子、车子、票子、父母、老婆、孩子，全都被这本法典既约束着，也保护着。

公说公有理，婆说婆有理的时代早已过去。现在是法治时代，一切民事纠纷的判断依据都以《民法典》为准。

不懂法的人，如盲人、骑瞎马，会在工作、生活中埋下很多隐患。总之，如果你不掌握人生必备的法律常识，你终将会为自己的无知买单。

现在全国从上而下开始宣传普法，以前是以什么力度宣传社会主义核心价值观，现在就是以什么力度宣传普及《民法典》，放眼一看，现在已经从行政单位推广到了各个社区小区。

为了您和家人的合法权益不受侵害，必须要先学法，才能知法和用法。真心建议，人人一本《民法典》，人人必读！

《民法典》可以搭配《法律常识一本通》一起学，2000多个必备法律常识，有案例，有解读，有条文。

它以专业的视角，大众的口味，将冷冰冰的法律条款，变成鲜活的案例，用通俗易懂的解读，让一个没有文化的人，都可以轻松学法、用法。

这是一套受用终身的法律智慧书，这是人人都能活学活用的人生指南，让我们以法律的眼光洞察是非，用法律武器合法化解纠纷。

《民法典》＋《法律常识一本通》一套在手，从此法律问题不求人！

建议生活中不想被小人欺负、不想吃哑巴亏的朋友们，赶快学起来！点击下方链接就可以下单购买。

生活不易且多磨难，遇人不淑、识人不善常有之；无妄之灾、意外之事时常有之；人在家中坐，祸从天上来之事常有之。

与其等到事到临头、祸到眼前时大乱阵脚，四处求人；不如平时就熟知法律常识，未雨绸缪。如真有纠纷缠上时，我们便可从容的面对，高效的解决，依法保护自己才是王道。

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。