房屋限购政策导致房屋不能办理办理过户 不适用定金罚则理过户 不适用定金罚则 作者：刘海志     时间：2018-11-22    来源：原创

n  案情。

u  2018年4月份，经中介联系，甲方（出卖方）与乙方（买受人）签订房屋买卖合同。该合同约定：房屋总价89万元，协议签订时，乙方分两次支付22万元定金，并约定甲方收到定金后，付清房屋银行贷款并解除该房屋上的抵押。

u  该买卖合同签订后，甲方收到了乙方支付的22万元定金后，到相关部门咨询到：按2017年当地政策规定，涉案房屋属于限售房屋，暂时不能办理过户手续。之后，因涉案房屋暂不能办理过户，甲方担心付清房贷并解除涉案房屋抵押登记手续，甲方便将收到的涉案房屋定金退还乙方。甲方仍然愿意将涉案房屋卖予乙方。

u  但乙方以甲方涉案房屋不能过户为由，要求解除合同，并双倍退还定金44万元，起诉到法院。

n  律师意见。

u  甲方咨询本人，经初步分析，甲方无需承担定金责任，具体理由如下：

l  甲方没有违约行为，更没有根本违约行为。

l  乙方购房目的为自住，该目的能够实现。

l  涉案房屋能够过户，仅仅是暂时不能过户。涉案房屋因当地政策影响，暂时不能过户。甲方即使有乙方所谓的违约行为（消除抵押登记），也不影响涉案房屋过户。如果涉案房屋有抵押登记，根据物权法第191条规定，只要乙方还清贷款即可消除抵押，便能过户。因此，乙方以涉案房屋有抵押并甲方没有消除抵押为由，主张涉案房屋无法办理过户，没有法律依据。

n  法院判决。

u  本人代理了甲方出庭应诉，并向法院阐明了上述代理意见以及证据方面的法律意见。最后，一审法院经审理依法作出了一审判决：限于当地政策规定，同意乙方解除合同，并驳回了乙方的双倍返还定金的请求。

江苏向天律师事务所

刘灯林律师

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