物业公司不作为侵害自己权益，能以此拒绝缴纳物业费吗？ 作者：许建律师     时间：2019-09-20    来源：原创

史某在宿迁某小区外街处购了一间商用房，装修后进行开店经营。史某的楼上是居民住宅户甲，因为史某的楼顶是一处大的平台，甲就把这个平台当作了自家的后花园，在上面修建了阳光房和花坛，平时种种花，晒晒衣服。有一天，史某发现自家的楼顶漏水，追查原因，原来是甲修建的花坛把楼顶的公用排水孔堵住了，导致水排不出去都漏到了史某处，史某多次向物业反映要求物业管管，由于漏水情况不严重，要弄好要把甲的花坛给砸开，物业一直拖着也没有处理。2017年6月暴雨，由于楼顶排水孔堵住，史某家遭受了水漫金山，装潢、地板、部分商品都受到损坏。史某又一次向物业反映情况，物业仍然不作为，史某无奈自己花钱找人把甲家的花坛砸开，疏通了排水口。2018年1月，物业公司向史某收取2017年物业费，史某严正拒绝缴纳。物业公司通过发函等形式进行2次催缴，2018年8月，物业公司因史某拒绝缴纳物业费，公共能耗费向宿迁某法院提起诉讼，要求史某缴纳物业费并支付滞纳金共计一万二千余元，诉讼中物业公司出具了其与小区业主委员会签订的物业管理服务合同，合同中约定了物业费的缴纳费率、公共能耗费、滞纳金等具体征收办法，史某以其不知道物业委员会，不是合同当事人拒绝认可该合同。

1、这个纠纷是物业与业主之间的矛盾，现在对物业服务不满的业主有很多，或是因为该管的不管，或是因为管得太多，很多业主会因此不满拒绝缴纳物业费，物业公司与业主之间到底是怎么个关系，我们先请嘉宾律师给我们讲解一下。

答：随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

小区里面的业主通常通过推荐、选举等方式成立业主大会，业主委员会，代表小区的业主来管理小区，当然就包括聘请物业管理公司。所以物业管理公司是由业务委员会聘请来为小区提供管理服务的。服务包括清洁、安全监控，公共照明、门禁管理等等。物业公司与业主之间存在的是服务与被服务关系的法律关系

2、物业公司不作为，业主多次向其反映，问题都没有得到解决，业主拒绝缴纳物业费，还被物业公司告了，很多朋友们应该会关心到底这样的情况下还要不要交物业费呢？

答：首先我们要明确，并不能以拒交“物业费”来对抗物业公司的“不作为”，因为业主交纳服务费用的依据是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订阅的《物业服务合同》。国务院公布的《物业管理条例》第七条中明确规定“按时交纳物业服务费用”是业主的一项基本义务。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”上述法律规定已经明确将“书面催缴”作为物业服务企业起诉的前置程序。

《物业管理条例》第六十五条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

3、虽然缴纳物业费是业主的基本义务，但是合同史某并没有签字啊，合同具有相对性，史某没签字也不认可这个合同，这样还要承担法律责任吗？

答：其实前面我们介绍过了，业主委员会是由小区的业主通过法定程序成立的，所以业主委员会可以代表所有的业主聘请物业管理公司，那么合同的法律效力也是及于小区的所有业主的。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

因此，物业服务合同对全体业主都具有约束力。交纳物业费是物业服务合同中业主的主要义务，拒交物业费将构成根本违约。

4、史某的房屋是在小区外面靠街的商用房，平时卫生、照明啊等服务都是城管聘用的清洁公司负责的，也没物业公司什么事，史某可以以没有享受到物业公司的服务为由拒缴费吗？

答：这个理由确实很多人会这么想，好像也挺有道理，但是我们看一下法律规定：据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

那么从规划管理上来讲，确实外面靠街道的清洁照明等服务是归城管管的，物业公司是不能管也不该管，所以法律不会强人所难，纵然史某感受不到物业公司的服务，但是物业公司是为小区所有的业主服务的，仅仅因为自己的房屋位置特殊就提出拒绝交费是得不到法院支持的。

5、因为楼上住户甲擅自修建花坛堵住了排水口，最终导致史某的房屋装潢遭受了损失，可以说里面也有物业的不作为的原因，这种情况史某应当怎么办？

答：这种情况，其实是出现了侵权和合同违约责任的竞合，但是侵权人与违约主体不是相同的人，侵权人为楼上的住户甲，而违约的是负有小区监管责任的物业公司。

《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”

原因史某可以依据合同法、物权法和侵权责任法的相关规定向甲和物业公司主张赔偿，

 6、关于物业公司起诉史某缴纳物业费，最后法院怎么处理的呢？

答：当在合同履行过程中，双方都出现违约的情况时，法院可以依据双方违约的情况，区分认定双方各自的违约造成的过错程度，以此来确定各自应当承担的义务。

本案，史某充分进行了举证，把当时房屋的位置照片，甲建阳光房、花坛等照片还有室内装潢受损失的照片作为证据提供给法院，经过双方质证，法院认定物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，认定其承担30%的过错，最后仅仅支持物业公司5000余元的诉讼请求。

7、请嘉宾律师给我们总结一下，在遇到物业公司不作为的时候，要怎么处理能合理合法的维权呢？

答：通过这个案例，我们了解到由于物业公司不作为给业主造成损失了，业主除了可以通过正常流程索要损害赔偿以外，还可以根据实际的违约情况减少缴纳物业费，

《解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业公司提供瑕疵服务和物业公司的违约造成业主损失，是两个法律关系。一个是物业管理合同关系，一个是服务过程中的不作为侵犯财产权关系，那么既然由于物业公司不作为造成了业主的财产损失，业主可以另案起诉物业公司的损害赔偿，史某的装潢尚未修复，可以起诉并对资产损失进行鉴定。当然，损害赔偿的责任主体不要把甲给忘了，甲作为堵住公共排水口的行为实施人，对此应当是负责的，物业公司由于管理的不作为也应当承担相应的责任。

8、有些物业公司通过断水断电的方式向业主催收物业费，这样要怎么办呢？

答：我们应分清物业服务合同与供水供电合同是不同的法律关系，不同的合同双方，不同的权利和义务，物业公司与业主之间存在的服务与被服务关系，供水供电系业主与水、电公司的服务关系，水电的提供者是自来水公司和供电局，并且自来水公司和供电局要经过法定的程序才有权终止供水供电，物业公司在任何情况下都无权对业主断水断电。

许建律师

江苏向天律师事务所专职律师，工学学士学位，2014年通过国家司法考试,，曾于保险公司、小额贷款公司、担保公司从事多年法务工作，具有较高的专业水平和丰富的实践经验，对工作认真负责，态度严谨，坚决维护委托人的合法权益，成功办理了多起诉讼案件和刑事辩护，多年以来赢得了客户良好的口碑，擅长代理交通事故，保险理赔、公司法务、担保借贷、合同纠纷、婚姻家庭以及刑事辩护。

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