18936846287
您所在的位置： 【江苏向天律师事务所】 >律师文集
律师姓名：江苏向天律师事务所
电话号码：0527-81180008
手机号码：18936846287
执业证号：13213200710364186
执业律所：江苏向天律师事务所
联系地址：宿迁市西湖路66号水韵城写字楼（办公楼）11楼
本期解答一个困扰很多当事人的问题：
农村宅基地上的住房能被法院强制执行吗？
杨律师，别人欠我钱，但是他名下没有财产，只有农村宅基地的老房子，法院可以强制执行吗？ 从理论上讲，老房子是属于被执行人的个人财产，应当可以执行，但是实践中面临的问题是，虽然房子是被执行人个人财产，但是房子是建造在宅基地上的，执行房产必须同时执行宅基地，而宅基地属于集体土地，法律法规对于集体土地的流转有着严格限制！ 宅基地的特殊性
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。
宅基地使用权的转让有着严格的限制
宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
转让宅基地必备的条件
宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
（2）同一集体经济组织内部成员转让；
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为征得集体组织同意；
（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让；
因此虽然房子是个人财产，但是房地是相连的，这就意味着在“房地”必须同时拍卖执行。
实践中如何执行宅基地？
宅基地实行一户一宅政策，村民出卖、出租宅基地上的住房后，不再批准其宅基地申请。所以如果法院强制执行房屋，则会导致该农民永久地丧失宅基地使用权，所以对于宅基地的执行，法院一般是比较慎重。
《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 第二十四条 人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。 对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。
所以虽然农村宅基地住房确实是被执行人可供执行的财产，但是在实践中，因为法律对于宅基地的买卖有着严格的限制，并不能商品房一样在市场上流转，执行中多局限于仅仅面向本集体的村民拍卖，所以导致变现难度较大。
杨律师说 所谓强制执行房产，通常是将被执行人的房产挂到司法拍卖网站进行拍卖，拍得款项用来清偿债权人。由于宅基通常只能够在本集体内部成员中流转，又因为“房随地走”，所以宅基地上的房屋拍卖也仅面向本集体内部人员，所以受众较少，拍卖成交率也比较低！
免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。
咨询电话
Copyright © 2018 www.jsxtls.cn All Rights Reserved.